物業(yè)合同到期自然延續(xù)符合規(guī)定嗎？物業(yè)合同到期延續(xù)由兩種情況，一種是小區(qū)未成立業(yè)主委員會，而居民又對物業(yè)管理無異議，那物業(yè)合同自然延續(xù)就符合規(guī)定。如果小區(qū)有業(yè)主委員會，物業(yè)合同到期，那延續(xù)合同期限就要經業(yè)主委員會同意。業(yè)主委員會可代表業(yè)主決定是否繼續(xù)沿用此物業(yè)公司，如果更換，就不能延續(xù)合同。

(資料圖)

按照服務提供的所在階段不同，可以分為前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同。前者是指在物業(yè)銷售前，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同，后者是指在建設單位銷售并交付的物業(yè)達到一定數量時，依法成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂的合同。前期物業(yè)服務合同在業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。

對于新竣工的物業(yè)而言，一般委托管理合同先由房地產開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，然后在成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會后由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》。如果業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會就不會與前期介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托合同;即使業(yè)主大會同意與原來的由房地產開發(fā)商選聘的、前期已介入的物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽委托管理合同，它也可能會對原委托管理合同做出一定的修改，即對《前期物業(yè)服務合同》修改后形成新的《物業(yè)服務合同》。由此可見，房地產開發(fā)商的最初委托只是一種臨時性的安排，而業(yè)主大會的委托才是最終的決定。若招標物業(yè)是已使用過的物業(yè)，則委托管理合同將直接由業(yè)主委員會與中標的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

(1)物業(yè)服務合同的簽訂。按照國際慣例，物業(yè)委托合同的簽訂大致應當經歷以下幾個程序。

①招標人與中標的物業(yè)管理企業(yè)談判。談判重點應放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要內容包括：討論中標企業(yè)的改進意見;變更局部條件;完善不規(guī)范條款;修改報價。

②簽訂諒解備忘錄。

③發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書。

④擬定并簽訂合同協(xié)議書。

(2)專項服務分包合同的簽訂。

①專項服務分包合同的內容。專項服務分包合同主要包括以下內容：企業(yè)類型，基本管理項目、內容，管理要求，專項管理要求，管理費用，雙方權利義務，合同期限，違約責任以及其他條款。

②簽訂專項服務分包合同應注意的問題。對于投標企業(yè)而言，應注意：分包價格確定，違約風險防范，部分風險轉移以及獎懲措施等問題。

物業(yè)合同的簽訂遵循平等自愿原則，任何單位不得強制簽訂，或是在業(yè)主、業(yè)主委員會不知情的情況自然延續(xù)，其延續(xù)也沒有法律效力。物業(yè)公司的選擇是由業(yè)主委員會招標選定的，需要符合大多數業(yè)主的意愿。

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