構建安全穩(wěn)健的資產負債表，正成為房企穿越周期的關鍵。

2025年以來，隨著一批出險房企債務重組取得階段性進展，行業(yè)化債迎來曙光。中指研究院最新數據顯示，累計已有21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約1.2萬億元。

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“債務重組只能階段性緩解壓力，真正決定企業(yè)能否‘走出周期’的，是經營造血能力與債務結構的匹配程度?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進向記者表示，在行業(yè)加速構建新發(fā)展模式的過程中，房企必須通過內生現(xiàn)金流和債務結構優(yōu)化來重建財務安全邊界。

在此背景下，壓降有息負債與優(yōu)化債務結構，正成為頭部房企的共同選擇。

持續(xù)壓降有息負債規(guī)模

過去兩年，壓降有息負債已成為房地產行業(yè)的核心命題，但不同房企在路徑上的分化愈發(fā)明顯。

多數房企依賴出售資產、處置股權等方式實現(xiàn)縮表，短期內快速緩解流動性壓力，但也在一定程度上削弱了未來發(fā)展能力。相比之下，部分房企提前布局，轉向以經營性現(xiàn)金流為核心的降債模式，實現(xiàn)了更具可持續(xù)性的降負債路徑。

從行業(yè)頭部企業(yè)的實踐來看，這一轉變已愈發(fā)清晰。

華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”）依托穩(wěn)健銷售與持續(xù)增長的經營性業(yè)務，長期維持較低杠桿水平。截至2025年末，該公司現(xiàn)金儲備達1170億元，資產負債率優(yōu)化至61.1%，總有息負債率與凈有息負債率分別為40.2%和39.2%，均處于行業(yè)低位。

龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）的路徑更具代表性。數據顯示，2025年龍湖集團有息負債規(guī)模同比壓降235.1億元，過去三年半累計壓降約600億元；截至2025年末，該公司有息負債總額降至1528億元，剔除預收款后的資產負債率為54.7%，凈負債率保持在52%左右，整體維持在穩(wěn)健區(qū)間。

與部分企業(yè)依賴一次性資產處置不同，龍湖集團的降負債建立在經營性業(yè)務持續(xù)提升的基礎上。2025年，該公司運營及服務業(yè)務實現(xiàn)收入267.7億元，占總營收比重提升至27.5%；該板塊實現(xiàn)核心權益后利潤79.2億元，毛利率超過50%。與此同時，龍湖集團含資本性支出的經營性現(xiàn)金流已連續(xù)三年為正，2025年達到58億元。

“依靠經營性現(xiàn)金流主動壓降負債，本質上是企業(yè)自我‘造血’能力在發(fā)揮作用，遠比依賴外部融資、資產處置甚至債務重組的方式更具可持續(xù)性?！蓖哐芯吭郝?lián)席院長宋紅衛(wèi)向記者表示，這類企業(yè)往往具備更強的抗周期能力。

事實上，越來越多房企正將經營性業(yè)務作為“第二曲線”，以穩(wěn)定現(xiàn)金流支撐債務安全。

華潤置地在業(yè)績會上明確提出，未來將加大對經營性不動產收租業(yè)務的投入，將其打造為利潤與現(xiàn)金流的重要來源；中國海外發(fā)展有限公司（以下簡稱“中國海外發(fā)展”）、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）等企業(yè)亦在強化經營性業(yè)務布局，通過租金收入、資產運營等穩(wěn)定現(xiàn)金流來源，對沖開發(fā)業(yè)務波動。

其中，中國海外發(fā)展2025年實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)收入72億元，商業(yè)物業(yè)收入首次實現(xiàn)對公司總利息支出的全面覆蓋，經營性業(yè)務對財務安全的支撐作用進一步增強。

越秀地產股份有限公司管理層亦在業(yè)績會上向等媒體表示，該公司將堅持“商住并舉”，通過深化經營服務類業(yè)務，持續(xù)提升現(xiàn)金流穩(wěn)定性和利潤貢獻，構建新的核心競爭力。

在經營性業(yè)務上，龍湖集團屬于較早布局的先行者?！拔磥磉\營和服務業(yè)務將保持兩位數增長，繼續(xù)發(fā)揮壓艙石作用?！饼埡瘓F執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼在業(yè)績會上向等媒體表示，公司已基本穿越債務高峰，后續(xù)將在保持財務安全的前提下逐步修復利潤，預計2027年起盈利能力有望恢復增長。

債務結構加速優(yōu)化

如果說壓降有息負債關系到房企能否平穩(wěn)度過債務高峰期，那么債務結構優(yōu)化則決定了企業(yè)能否構建長期穩(wěn)定且合理的“債務地基”。

經歷2021年以來的信用收縮后，房地產行業(yè)的融資邏輯正在發(fā)生深刻變化——以高周轉為基礎的短期信用融資逐步退出舞臺，取而代之的是與資產久期相匹配的中長期資金體系。

其中，經營性物業(yè)貸正成為房企優(yōu)化債務結構的重要抓手。

以龍湖集團為例，過去三年半，公司以長周期、低成本的經營性物業(yè)貸置換傳統(tǒng)信用融資。截至2025年末，公司信用類融資規(guī)模已壓降至200億元左右，而經營性物業(yè)貸及長租公寓貸款規(guī)模已超過千億元，占比提升至66%。受益于此，公司平均借貸年期延長至12.12年，融資成本降至3.51%，均處于歷史最優(yōu)水平。

中國金茂控股集團有限公司（以下簡稱“中國金茂”）亦在2025年明顯提升經營性融資占比。報告期內，公司開發(fā)貸及經營貸占比提升至約50%。

與此同時，更多房企開始借助公募REITs等創(chuàng)新金融工具，推動資產證券化，進一步優(yōu)化資產負債結構，實現(xiàn)“輕重并舉”發(fā)展。

例如，保利發(fā)展控股集團股份有限公司已申報首單公募REITs，以盤活存量不動產；中國金茂作為原始權益人的華夏金茂商業(yè)REIT已完成多次分紅；華潤置地則著力構建商業(yè)REITs與租賃住房REITs雙平臺。

招商蛇口管理層在業(yè)績會上表示，在房地產發(fā)展新模式下，融資不再是簡單的資金獲取行為，而是需要圍繞資產特性進行系統(tǒng)匹配。要針對資產的現(xiàn)金流特點、久期特征及幣種結構，做好資產與負債、融資工具之間的動態(tài)平衡。

在業(yè)界看來，過去房企的收入結構、債務體系，本質上都是建立在高周轉開發(fā)模式的基礎上。但在行業(yè)新發(fā)展模式下，轉型絕不是把經營性業(yè)務簡單嫁接在舊體系上，債務與財務的底層邏輯也要同步適配。

從企業(yè)實踐來看，不少頭部房企已經在這個方向上取得階段性進展，各公司轉型節(jié)奏雖有不同，但核心邏輯高度一致。

例如，龍湖集團管理層預計，到2028年將基本完成“新債務地基”的構建；與此同時，業(yè)務結構轉型也將同步完成，屆時運營及服務業(yè)務收入有望超過開發(fā)業(yè)務，并成為主要利潤來源。

頭部房企的實踐探索，已勾勒出房地產行業(yè)新的發(fā)展方向?？梢灶A見，隨著行業(yè)調整的持續(xù)深化，這種“業(yè)務轉型+債務重構”同步推進的模式，正逐步成為共識，推動整個行業(yè)邁向更穩(wěn)健、可持續(xù)的新階段。

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