原告訴稱

(資料圖)

秦某剛向本院提出訴訟請求：1.判決解除秦某剛與三被告于2020年7月23日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協(xié)議》；2.被告一和被告二返還購房定金100000元；3.被告一和被告二支付原告違約金1840000元;4.判決三被告共同返還中介費用50000元；5.本案訴訟費及財產(chǎn)保全費由三被告承擔(dān)。

事實和理由：2020年7月23日，秦某剛與三被告簽訂了《北京市存量房屋賣合同》。合同約定，秦某剛購買周某旭、趙某蘭名下位于北京市大興區(qū)一號房屋，，買賣雙方通過A公司居間介紹成交，房屋成交價格9200000元。合同還約定自合同簽訂之日起109日內(nèi)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

因該房屋已設(shè)定抵押，秦某剛與周某旭、趙某蘭還約定由其二人以融資擔(dān)保形式辦理房屋解押事宜，并與北京B公司（以下簡稱：B公司）簽訂了《履約擔(dān)保協(xié)議》。合同簽訂后，秦某剛按照合同約定履行相關(guān)義務(wù)，周某旭、趙某蘭卻遲遲未能辦理房屋解押手續(xù)，違反合同約定的房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的申請時間。經(jīng)周某旭再三承諾在2021年3月15日前可以完成解押手續(xù)后，秦某剛與三被告于2020年11月29日共同簽訂了《房屋買賣合同補充協(xié)議》，補充協(xié)約定被告一和被告二應(yīng)確保在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件并通過B公司風(fēng)控審核、滿足其擔(dān)保條件。

2021年4月5日前申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若被告一和被告二無法按時完成，秦某剛有權(quán)退房，被告一和被告二應(yīng)當(dāng)退還秦某剛?cè)恳迅犊铐棧凑蘸贤偝山粌r格的20％作為違約金支付給秦某剛。如因被告一和被告二原因?qū)е潞贤獬?，中介費用由被告一和被告二全額支付。但被告一和被告二未能于2021年3月15日前完成具備解除銀行抵押條件，未能通過B公司風(fēng)控審核、未滿足其擔(dān)保條件，且未能在2021年4月5日前與秦某剛辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。被告一和被告二多次未能解除銀行抵押，無法辦理該房屋的過戶手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金并承擔(dān)違約責(zé)任，被告三應(yīng)退還秦某剛中介費用。

被告辯稱

周某旭、趙某蘭辯稱，一、同意解除《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，該合同第四條第二款第1項約定“乙方通過B公司以擔(dān)保支付的形式支付給甲方??700萬元整（大寫：柒佰萬元整）用于甲方贖樓解抵押，自乙方通過B公司以擔(dān)保支付的形式支付給甲方??7000000元整（大寫：柒佰萬元整）之日起，甲方保證在12工作日內(nèi)將贖樓解押手續(xù)辦理完畢”?，F(xiàn)因秦某剛沒有按照合同約定支付700萬元房款造成涉案房屋無法解押贖回，不能辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)二被告同意合同解除，合同解除后秦某剛應(yīng)當(dāng)向二被告返還房屋及該房屋鑰匙、門禁卡、電卡、水卡、煤氣卡、二被告與開發(fā)商的原始房屋買賣合同，以及其他有關(guān)房屋資料文件。

二、同意返還給秦某剛定金10萬元。秦某剛將該訴訟請求的20萬元改為返還定金10萬元，秦某剛對此訴求可自由主張，二被告不持異議。

三、不同意支付違約金的訴訟請求。理由是：1.秦某剛未按約定向二被告支付前期購房款700萬元，其違約才導(dǎo)致贖樓解押不成，房屋買賣合同不能履行。根據(jù)秦某剛提交的《房屋買賣補充協(xié)議》第二、三、四條，此三條約定證明二被告出售房屋的誠意且一直讓步以促使合同履行，其對合同無法履行沒有過錯，且合同不能履行超越二被告簽合同時的預(yù)見，是簽訂房屋買賣合同時不能預(yù)見的。根據(jù)《民法典》第五百八十四條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失”之規(guī)定二被告不同意支付違約金。況且二被告積極履約，從來沒有想過不出售房屋。

秦某剛提交的2020年11月9日的錄音材料第一頁中間部分張（秦某剛之夫）多次向二被告表明可以給二被告時間辦理解抵押事宜，等一兩年都無所謂等表述。2021年4月10日的錄音材料第一頁開始部分二被告明確表示墊資人已經(jīng)找好，可以隨時解押；表明需要秦某剛按合同約定支付首期付款700萬就可以解押，秦某剛未按合同約定支付，其違反合同約定。該錄音材料中二被告堅持賣房，而秦某剛一直要求退房，其是明顯違約，二被告沒有違約故不應(yīng)支付違約金。2、秦某剛僅支付了10萬元定金，未支付任何房屋首付款，所以也沒有給秦某剛過多的損失。3、現(xiàn)房屋市場價走低，解除合同后秦某剛另行購房時，降低了購房支出并沒有給造成損失。4、二被告依據(jù)《民法典》第585條懇求法院依法裁判不支持原告的違約金損失。第四項訴訟請求與本案不是同一法律關(guān)系。

四、二被告同意向秦某剛支付中介費50000元，用于彌補秦某剛的損失。

A公司辯稱，秦某剛起訴案由與A公司的法律關(guān)系（居間合同）并非同一法律關(guān)系，A公司作為居間人已經(jīng)履行相應(yīng)義務(wù)，不存在其他過失，根據(jù)北京市存量房屋買賣合同附件三房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同第四條第三款約定，A公司無需退還已繳納的居間費，該筆費用應(yīng)由違約方承擔(dān)，關(guān)于第六項訴訟請求，A公司已經(jīng)履行相應(yīng)義務(wù)，不用承擔(dān)訴訟費和財產(chǎn)保全費；關(guān)于第一項訴訟請求，基于買賣雙方同意解除，作為居間方尊重雙方意見，所以同意解除。

法院查明

2020年7月23日，周某旭、趙某蘭（甲方，出賣人）與秦某剛（乙方，買受人）、A公司（丙方，居間人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定秦某剛購買周某旭、趙某蘭位于北京市大興區(qū)一號；該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為某銀行，抵押登記日期為2020年4月28日；該房屋成交價格為920萬元，買受人在簽訂本合同的同時支付定金10萬元（不高于成交價格的20%）；當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起109日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

同時，雙方簽署《房屋買賣合同補充協(xié)議》，其中第八條第1、2款約定：雙方當(dāng)事人同意，乙方采取自行交割昂視付款，具體付款方式及付款期限為1.甲方應(yīng)確保本合同標(biāo)的在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件，并通過B公司的風(fēng)控審核、滿足其擔(dān)保條件。甲方如無法按時完成，乙方有權(quán)退房，甲方應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還乙方全部已付款項，并按照合同總成交價格的20%作為違約金支付給乙方，乙方不退房的，甲乙雙方自行協(xié)商處理；2.甲方雙方約定，乙方通過B公司以擔(dān)保支付的形式支付給甲方7000000元整用于甲方贖樓解抵押，相關(guān)擔(dān)保費用由甲方承擔(dān)。自乙方通過B公司以擔(dān)保支付的形式支付給甲方7000000元整之日起，甲方保證在12工作日內(nèi)將贖樓解押手續(xù)辦理完畢，如辦理贖樓解押手續(xù)辦理完畢，如辦理贖樓解押手續(xù)在12個工作日內(nèi)甲方未辦理完結(jié)，甲方自超出之日起按每日1000元支付息費給乙方。

2020年7月23日，周某旭、趙某蘭（甲方，出賣方）與秦某剛（乙方，買受方）、B公司（丙方，擔(dān)保方）簽訂《履約擔(dān)保協(xié)議》，其中第一條第1款約定為順利完成該房屋交易，甲方需先行償還對本次房屋交易存在影響的債務(wù)或解除該房屋上抵押登記，乙方同意在該房屋過戶前向甲方支付部分購房款（不含定金）以供甲方償還債務(wù)或解除抵押登記，丙方對符合擔(dān)保要求的上述購房款提供擔(dān)保服務(wù)；第三條約定“本協(xié)議項下乙方同意向甲方支付的購房款金額為7000000元……在丙方出具‘達(dá)成’的《風(fēng)險告知書》后，乙方應(yīng)當(dāng)從其本人的銀行賬戶向《風(fēng)險告知書》中明確的甲方指定的其名下賬戶支付該筆購房款”；第四條第2款約定“本協(xié)議項下丙方應(yīng)收取的擔(dān)保服務(wù)費為70000元，本協(xié)議簽署當(dāng)日，甲方應(yīng)一次性支付70000元……甲方雙方均已知悉，丙方收取擔(dān)保服務(wù)費僅作為同意對甲乙雙方支付條件進(jìn)行審核的前提，如丙方審核結(jié)果為未達(dá)成，則丙方不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”。秦某剛向周某旭、趙某蘭支付購房款100000元。

庭審中，秦某剛及周某旭、趙某蘭均認(rèn)可未辦理網(wǎng)簽。周某旭及趙某蘭認(rèn)可沒有向B公司支付擔(dān)保服務(wù)費7萬元，稱其與B公司口頭約定待配資成功時才交納，但其二人沒有滿足B公司所要求的提供290萬元的條件。

庭審中，秦某剛提交涉案房屋成交價格、同等類型房屋拍賣價格、涉案房屋掛賣價格網(wǎng)頁截屏、房屋買賣合同及房產(chǎn)證、小額貸款額度借款合同公證書、小額貸款最高額抵押合同公證書、轉(zhuǎn)賬憑證、利息支付記錄截屏，證明為購買涉訴房屋，秦某剛出賣了父母的房屋，自雙方簽訂合同后，同一小區(qū)大面積房屋成交價格上漲，2021年7月21日秦某剛另購房屋總價為971萬元，購房面積為174.59平方米，因二被告違反合同約定，致使秦某剛造成房屋價格上漲損失、利息損失及購房損失。周某旭及趙某蘭對上述證據(jù)的真實性、證明目的及關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。A公司認(rèn)可上述證據(jù)的真實性和證明目的。

秦某剛提交解除房屋買賣合同告知函及快遞信息查詢單，證明2021年4月2日，秦某剛與A公司均采用郵寄送達(dá)方式向周某旭、趙某蘭簽發(fā)了解除房屋買賣合同的告知函，A公司寄往周某旭北京市住址的告知函于2021年4月8日拒收，寄往周某旭戶籍地的告知函于2021年4月9日拒收，寄往趙某蘭住址的告知函于2021年4月8日簽收，秦某剛寄給趙某蘭的于2021年4月15日簽收。周某旭、趙某蘭認(rèn)可真實性，不認(rèn)可證明目的。A公司認(rèn)可真實性和證明目的。

秦某剛提交微信聊天記錄、錄音證明周某旭截止至2021年3月15日，仍然沒有進(jìn)行融資擔(dān)保手續(xù)，合同無法進(jìn)一步履行，二被告構(gòu)成根本違約，合同目的無法實現(xiàn)，周某旭口頭承諾因為其原因無法辦理擔(dān)保解押手續(xù)，就雙倍退還定金、支付違約金并賠償損失。周某旭及趙某蘭不認(rèn)可上述證據(jù)。A公司認(rèn)可上述證據(jù)。

周某旭、趙某蘭提交公證委托書，證明B公司一直接受其兩人的融資擔(dān)保事項，其兩人一直積極履行協(xié)議內(nèi)容，配合辦理配資、解押等工作。秦某剛對真實性和證明目的均不認(rèn)可。A公司稱與其公司無關(guān)，不發(fā)表意見。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)秦某剛與周某旭、趙某蘭、A公司于2020年7月23日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協(xié)議》于2021年4月15日解除；

二、周某旭、趙某蘭返還秦某剛購房款100000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)支付；

三、周某旭、趙某蘭返還秦某剛居間服務(wù)費（即中介費）50000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)支付；

四、周某旭、趙某蘭支付秦某剛違約金300000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)支付；

五、駁回秦某剛的其他訴訟請求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

秦某剛與周某旭、趙某蘭、A公司基于雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協(xié)議》成立合法有效的房屋買賣合同關(guān)系?，F(xiàn)秦某剛訴求解除雙方簽訂的上述合同及補充協(xié)議，周某旭、趙某蘭及A公司亦同意解除，法院對此不持異議。關(guān)于解除之日，合同自通知到達(dá)對方時解除，故法院確定為解除通知最后到達(dá)周某旭及趙某蘭之日即2021年4月15日。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。作為合同解除的法律后果，周某旭及趙某蘭應(yīng)將已收取的購房款100000元返還秦某剛，周某旭及趙某蘭亦同意返還，法院不持異議。周某旭及趙某蘭同意在本案中返還秦某剛居間服務(wù)費（即中介費）50000元，法院不持異議。

根據(jù)房屋買賣合同及補充協(xié)議約定，周某旭及趙某蘭應(yīng)確保涉案房屋在2021年3月15日前完全具備解除銀行抵押條件，并通過B公司的風(fēng)控審核、滿足其擔(dān)保條件。首先，周某旭及趙某蘭當(dāng)庭認(rèn)可沒有按照履約擔(dān)保協(xié)議約定期限向B公司交納擔(dān)保服務(wù)費，其雖辯稱未交納的原因是與B公司口頭約定待配資成功時才交納，但周某旭及趙某蘭未就該抗辯意見舉證證明，且周某旭及趙某蘭當(dāng)庭認(rèn)可其沒有滿足B公司所要求的配資成功條件即提供290萬元用于償還涉案房屋及案外房屋的全部貸款。

其次周某旭記錄趙某蘭抗辯稱因秦某剛未向其支付700萬元購房款的違約行為導(dǎo)致贖樓解押不成進(jìn)而導(dǎo)致房屋買賣合同合同無法履行，但根據(jù)履行擔(dān)保協(xié)議約定，秦某剛向周某旭及趙某蘭支付該筆購房款的前提是在B公司出具“達(dá)成”《風(fēng)險告知書》后，而B公司出具前述達(dá)成風(fēng)險告知書的條件是周某旭及趙某蘭符合其公司的擔(dān)保要求，因此法院不予采納周某旭及趙某蘭的上述抗辯意見。綜合全案事實可以認(rèn)定秦某剛已于2020年8月10日前備齊用于前期融資擔(dān)保的資金并一直積極與周某旭及趙某蘭溝通聯(lián)系解押事宜，但截止至2021年3月15日，周某旭及趙某蘭未能確保涉案房屋完全具備解除銀行抵押條件，并通過B公司的風(fēng)控審核、滿足其擔(dān)保條件，其二人確有違約行為。

關(guān)于違約金數(shù)額，法院以秦某剛的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行程度、當(dāng)事人過錯程度及逾期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則、誠實信用原則，綜合考量認(rèn)定違約金為300000元。

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